Situace na nemovitostním trhu se dynamicky vyvíjí – úrokové sazby hypoték klesají, ceny nemovitostí se po letech růstu stabilizují a nájemní bydlení se vrací do hledáčku investorů. Preference domácností se mění směrem k menším bytům, zatímco středobodem zájmu zůstávají krajská města. Článek také poukazuje na úskalí satelitních městeček a jejich nedostatečné infrastruktury.

---

Situace na nemovitostním trhu se poslední měsíce vyvíjí velice dynamicky. Z hlediska dostupnosti je zásadní věcí financování nemovitostí. Nejvíce viditelné jsou změny u úrokových sazeb hypoték, které byly na vrcholu v prosinci roku 2022, kdy průměrná výše úroků u realizovaných úvěrů přesáhla 6 %. Dnes se naopak po sérii snížení sazeb ze strany ČNB a poklesu nákladů bank na vlastní úvěrové financování přiblížila realizovaná úroková sazba výrazně 5 %. Očekává se, že pokles, i když poměrně plynulý, by měl dále pokračovat. Není to však jediná věc, která se nyní na trhu odehrává.

Vrací se nájemní hypotéky

Rok 2023 byl prvním rokem od 2014, kdy v souhrnu hodnota nemovitostí v Česku poklesla, a to o 5,6 %. Během této dekády, zejména pak v covidových letech, však ceny nemovitostí vzrostly o násobky. Zběsilé tempo růstu o desítky procent během jediného roku nebylo logicky dlouhodobě udržitelné.

Vývoj v cenách nemovitostí však nekopíroval růst cen nájmů. Výsledkem byla až absurdní situace, kdy v roce 2022 nedosahoval nájemní výnos u řady dostupných bytů ke koupi ani 3 %. V posledním roce však dochází i v tomto ohledu ke změně, kdy zejména starší zástavba na menších městech prochází výrazným cenovým ozdravením. I v některých větších městech, jako je Olomouc nebo Mladá Boleslav a tradičně Ústí nad Labem, Karlovy Vary a Ostrava, se začínají objevovat zajímavé investiční příležitosti.

Menší rozloha i dispozice

Reakcí na vyšší ceny, ale zároveň i socioekonomické dění ve společnosti, je změna preferencí u takzvaného ideálního bydlení pro domácnost. Za posledních více než deset let totiž výrazně narostl počet jedno či dvoučlenných domácností, které jsou zároveň bezdětné. Na jedné straně se jedná o lidi důchodového věku. Neustále se prodlužuje doba dožití, která aktuálně činí u mužů 76 let a u žen 82 let. Zároveň roste věk u prvorodiček, který se posunul za hranici 30 let. Páry tedy kromě založení rodiny posouvají i poptávku po rodinném bydlení.

Vlivem vyšších cen pak také klesají nároky na rozlohu bytu, kdy přednost dostává spíš počet pokojů a použitelných místností.

Středobodem krajská města

Zdálo se, že s nástupem covidu a práce na dálku v masovém měřítku výrazně opadne poptávka po bydlení ve městech. S odstupem času se však ukázalo, že se jednalo pouze o krátkodobý výkyv. V indexech přírůstku obyvatel jsou nadále na čelních pozicích Praha a Brno následovaná dalšími velkými městy.

Co však zůstává nadále, jsou vyšší ceny pozemků, stavebních prací a materiálu. Zároveň se neustále zpřísňují stavební normy. Tento mix má za následek to, že jakýkoliv development je až do úrovně větších okresních měst prakticky finančně nerentabilní a nové projekty tak v těchto lokalitách nevznikají.

Nedobudovaná infrastruktura

Takzvané satelitní vesnice či městečka, které jako prstence vznikaly zejména v nultých letech okolo metropolí jako alternativa dostupného rodinného bydlení při zachování komfortu města v dojezdové vzdálenosti, mají své dny slávy zřejmě také za sebou. Jejich oblibu v průběhu času snížila srážka s realitou v podobě každodenních automobilových kolon kvůli houstnoucí dopravě a stále nedokončené, zejména dálniční síti, nenaplněných slibů obcí či developerů ohledně dobudování občanské obslužnosti jako jsou školky nebo školy a celková odcizenost mezi starousedlíky a novými obyvateli.

Zpět na výpis článků